SÖZLEŞMENİN GEÇERSİZLİĞİNİN TESPİTİ VEYA GERİYE ETKİLİ OLARAK FESHEDİLMESİ HALİNDE, TAPUYA GÜVENEREK VE İYİNİYETLİ OLARAK AYNİ HAK EDİNEN ÜÇÜNCÜ KİŞİLERİN MÜLKİYET VEYA İPOTEK HAKKININ KORUNMASI GEREKİR.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu T. 16.5.2025 E. 2024/1 K. 2025/2
“arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu taşınmazın tapuda yükleniciye devredilmesinden sonra yüklenicinin arsa payı veya bağımsız bölümleri üçüncü kişilere satması veya ipotek tesis etmesi üzerine, sözleşmenin geçersizliğinin tespiti veya geriye etkili olarak feshedilmesi hâlinde; üçüncü kişilerin tapuya güvenerek ve iyiniyetli olarak aynî hak edindikleri iddialarının dinlenmesi mümkün olup, yapılan delil değerlendirmesi sonucu üçüncü kişinin kötüniyetli olduğunun ispatlanmamış olması hâlinde iyiniyetin varlığı kabul edilerek iktisap edilen mülkiyet veya ipotek hakkının korunması gerektiğine”
“Arsa payı karşılığı inşaat yapım ve eser sözleşmelerinde ayıplı imalât halinde seçimlik hakkın ayıbın giderim bedeli olarak kullanılması halinde giderim bedelinin ayıbın ortaya çıkmasından itibaren dava açılması için gereken makul süreden sonraki mahalli piyasa rayiçleri ile hesaplanması gerekir. Piyasa rayiçlerinin içerisinde KDV ve yüklenici kârı da bulunacağından bunların ayrıca hesaplanarak bedele dahil edilmesi mümkün değildir. Yaptırılan delil tespitleri ve mevcut delillere göre ayıbın 2013 yılında ortaya çıkıp giderim bedeli hesaplamasının 2013 yılı mahalli piyasa rayiçleri ile hesaplanması gerektiği anlaşılmaktadır.”
İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi T. 2.11.2020 E. 2018/1624 K. 2020/1259
“Eksik iş ise sözleşme ve eklerine göre yapılması gerektiği halde yapılmayan (noksan bırakılan) işleri ifade eder. Eksik işler bedelinin istenebilmesi için teslim sırasında ihtirazi kayıt konulmasına ya da ihtar çekilmesine gerek bulunmamaktadır. Eksik işler yönünden TBK’nın 474 ve 477. maddesindeki hükümler uygulanmaz.”
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi T. 11.11.2020 E. 2020/1909 K. 2020/2968
“Eksik iş ve imalât, sözleşme ve eklerine göre yüklenici tarafından yapılması üstlenilip de yapılmayan iş ve imalâtlardır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmelerinde sözleşmenin tarafı olan arsa sahibi kendisine ait bağımsız bölümleri daha sonradan 3. kişilere satmış olsa dahi mevcut hali ile ve eksiklikleri sebebiyle daha düşük bir bedelle satmış olacağından arsa sahibinin eksik işlerin giderim bedelini yükleniciden istemesi mümkündür. 3. kişilerin ancak arsa sahibi ile dava açmaları veya temlik sözleşmesi sunması halinde talep hakkı vardır.”
SOMUT OLAYDA, SÖZLEŞMEDEKİ İŞİN SÜRESİ DE DİKKATE ALINDIĞINDA KARARLAŞTIRILAN MAKTU KİRANIN BİR YIL SÜREYLE GEÇERLİ OLACAĞININ KABULÜ OLAYIN ÖZELLİĞİNE DE UYN DÜŞECEKTİR.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi T. 20.07.2009 E. 2008/4993 K. 2009/4456
“Sözleşmeyle konulan kira tazminatı, edimin zamanında yerine getirilmesini güvence altına almak amacı taşımaktadır. Böyle bir şart konulmamış olsaydı alacaklı daha iyi durumda olacaksa, şartın amacı da gerçekleşmemiş olacaktır. Ayrıca sözleşmede asıl olan borcun sözleşme şartlarına uygun ve zamanında yerine getirilmesidir. İfanın uzun süreli olarak yerine getirilmemesi hali tarafların sözleşmeden bekledikleri bir durum değildir. O halde maktu olarak kararlaştırılan kiranın uzun süreli gecikmelerde dahi geçerli olacağının kabul edilmesi yukarıda açıklanan nedenlerle, tarafların sözleşmeden bekledikleri yarar ile iyiniyet kuralları ve hakkaniyete aykırıdır.”
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2020/2940 K. 2021/526 T. 25.2.2021
“Dolayısıyla, zararın tazminini isteme hakkı, seçimlik hakların yerine geçen seçimlik bir hak değil, bilakis onlarla birlikte istenebilen, onlara eklenen (kümülatif) bir haktır. Nitekim 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 475/3 maddesinde iş sahibinin genel hükümlere göre uğramış olduğu zararın tazminini isteme hakkı saklı tutulmuştur. Ancak tazminat istenebilmesi için iş sahibinin ayıbı yükleniciye zamanında ihbar etmesi ve kusurlu olmaması gerekir.”
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2020/634 K. 2020/1298 T. 4.6.2020
“Bu yasal düzenlemeye göre aksi taraflarca kararlaştırılmış olmadıkça devralana geçecek olan hak ve borçlar devredilen sözleşmedeki devreden ve sözleşmede kalanın sahip olduğu hak ve borçlardır. Devredenin aynı sözleşme ile ilgili olsa dahi üçüncü kişi ile yaptığı sözleşmeden doğan hak ve borçları önceki yüklenici, devralan ve sözleşmede kalan arasında yapılan devir sözleşmesinde devri alana devredildiği belirtilmiş olmadıkça devralana karşı ileri sürülmesi mümkün değildir.”
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi E. 2018/3862 K. 2018/4809 T. 4.12.2018
“Yapı kullanma izni alınmasının yükleniciye bırakıldığı hallerde, arsa sahibine bırakılan bağımsız bölümler fiilen arsa sahibine teslim edilmiş olsa dahi arsa sahipleri yapı kullanma izni olmayan bağımsız bölümleri kullanmaya zorlanamıyacaklarından teslim aldıkları bağımsız bölümlerin fiilen oturularak kullanıldığı ya da arsa sahiplerince kiraya verilerek gelir elde edildiği yüklenici tarafından ileri sürülüp kanıtlanmadıkça yüklenici kararlaştırılan gecikme tazminatını ödemek zorundadır. Mahkemece davacıların daireleri fiilen kulllandıkları kabul edilmiş ise de, hangi tarih ya da tarihlerden itibaren fiilen teslim alarak kullandıkları denetime elverişli şekilde gösterilip gerekçelendirilmemiştir. Su, doğalgaz ve elektrik abonelerinin tek başına fiili kullanımı ispata yeterli olmadığı Dairemiz uygulamalarında kabul edilmektedir.”
