ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ UYARINCA YÜKLENİCİYE BIRAKILMASI GEREKEN BAĞIMSIZ BÖLÜM, HACİZ KONULDUĞU TARİHTE HÂLÂ ARSA SAHİBİ ADINA TAPUDA KAYITLIYSA;

VE BU SÖZLEŞME HACİZ TARİHİNDE TAPUYA ŞERH EDİLMEMİŞSE, ARSA SAHİBİNİN ALACAKLISI TARAFINDAN KONULAN HACİZ KALDIRILMAMALIDIR.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi T. 22.12.2021 E. 2021/2558 K. 2021/2478

“Dava konusu somut olayda ilk derece mahkemesince; bağımsız bölüm üzerindeki haciz şerhinin arsa sahibinin borcundan kaynaklandığı, haciz şerhinin konulduğu tarihte kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmediği gibi, davalı alacaklı K2’ın haciz koydurduğu taşınmaz ya da bağımsız bölüm üzerinde inceleme yaparak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, inşaatın devam ettiğini ve bu yerin yükleniciye ait olduğunu araştırması beklenemeyeceğinden ve davalıların murisinin kötüniyetli olduğu davacı tarafça da kanıtlanamadığından tapu sicilinin aleniyeti ilkesi gereği, yükleniciye ait olması gerekip haciz şerhinin konulduğu tarihte arsa sahibi adına kayıtlı bağımsız bölüm üzerine arsa sahibinin alacaklısının koyduğu haciz şerhinin kaldırılması talebinin reddine karar verilmesi gerekirken...”

Davacı vekili dava dilekçesinde, müvekkili ile dava dışı arsa sahipleri arasında 19.07.2016 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, sözleşmeye göre binada yapılacak dairelerden 6 numaralı bağımsız bölümün kendisine özgülendiğini, davacının tüm edimini yerine getirerek iskân ruhsatını alıp, tapu devrine hak kazanmasına rağmen 6 numaralı bağımsız bölümde davalı K2’ın dava dışı arsa sahibi K7 hissesi üzerine haciz koyması nedeni ile haciz yükü ile birlikte devraldığını ileri sürerek, 6 numaralı bağımsız bölüm üzerindeki haciz şerhinin kaldırılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.

Davalı K2 mirasçıları vekili cevap dilekçesinde, davacı ile dava dışı arsa sahipleri arasında düzenlenen sözleşmenin tapu siciline şerh edilmediğini, haczin işlendiği 02.11.2017 tarihinde dava konusu bağımsız bölümün dava dışı borçlu K7 adına kayıtlı olduğunu savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.

İlk derece mahkemesince; 21.09.2017 tarihinde kat irtifakına geçildiği, haciz tarihinin ise 02.11.2017 olduğu, dava konusu 6 numaralı bağımsız bölümün 16.07.2018 tarihinde haciz yüklü olarak davacı adına tescil edildiği, davacı yüklenicinin arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereği edimini yerine getirerek 10.04.2018 tarihinde genel iskân ruhsatının alındığı gerekçesi ile davanın kabulü ile dava konusu bağımsız bölüm üzerindeki haczin kaldırılmasına karar verilmiştir.

Karara karşı davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulması üzerine Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk Dairesinin 16.11.2020 tarihli kararı ile “Davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK’nın 353/1-b.1 maddesi gereğince esastan reddine” karar verilmiştir.

Karar davalı K2 mirasçıları vekili tarafından temyiz edilmiştir.

Davacı yüklenici ile dava dışı arsa malikleri arasında Antalya 10. Noterliği’nce 19.07.2016 tarihli, 26453 yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi düzenlenmiştir.

Dosya kapsamında bulunan tapu kayıtlarının incelenmesinden; Antalya ili, Kepez ilçesi, A1 Mahallesi, 8682 ada 1 parsel sayılı taşınmazdaki 6 numaralı bağımsız bölümün dava dışı arsa sahibi K7’e ait 9/16 hissesi üzerine davalı K2 tarafından 02.11.2017 tarihinde haciz şerhi işlendiği anlaşılmaktadır.

Taraflar arasındaki uyuşmazlık, dava konusu bağımsız bölüm üzerindeki haciz şerhinin kaldırılıp kaldırılamayacağı noktasında toplanmaktadır.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmeleri uyarınca yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu kaydı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli ruhsat ve projesine, imar ile fen ve tekniğine uygun olarak tamamlayıp teslim etmesi gerekir. Yine arsa sahiplerinin de edimlerini tam ve eksiksiz yerine getirme yükümlülüğü bulunmakta olup, arsanın her türlü ayıptan arındırılmış olarak teslimi en önemli edimdir. Arsanın örneğin hacizlerle yükümlü olarak verilmesi halinde bu edimin yerine getirildiğinden söz edilemez. Ancak taraflar aksine anlaşmalar yapabilir yada hacizlerin konulduğu tarihler ile sözleşmenin tapuya şerh edilip edilmemesi, inşaatın seviyesi gibi hususlar olaya göre değişiklik gösterebilir.

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun "Tescil" başlıklı 1008. maddesinde taşınmaza ilişkin olarak şerhlerin tapu kütüğüne tescil edilebileceği, 1014. maddesinde bir tescilin terkin edilmesi veya değiştirilmesinin ancak bu kaydın kendilerine hak sağladığı kimselerin yazılı beyanı üzerine yapılabileceği, 1023. maddesinde tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak mülkiyet veya bir başka ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımının korunacağı düzenlemelerine yer verilmiştir.

Dava konusu somut olayda ilk derece mahkemesince; bağımsız bölüm üzerindeki haciz şerhinin arsa sahibinin borcundan kaynaklandığı, haciz şerhinin konulduğu tarihte kat karşılığı inşaat sözleşmesi tapuya şerh edilmediği gibi, davalı alacaklı K2’ın haciz koydurduğu taşınmaz ya da bağımsız bölüm üzerinde inceleme yaparak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, inşaatın devam ettiğini ve bu yerin yükleniciye ait olduğunu araştırması beklenemeyeceğinden ve davalıların murisinin kötüniyetli olduğu davacı tarafça da kanıtlanamadığından tapu sicilinin aleniyeti ilkesi gereği, yükleniciye ait olması gerekip haciz şerhinin konulduğu tarihte arsa sahibi adına kayıtlı bağımsız bölüm üzerine arsa sahibinin alacaklısının koyduğu haciz şerhinin kaldırılması talebinin reddine karar verilmesi gerekirken kabulüne karar verilmesi ve Bölge Adliye Mahkemesince de istinaf başvurusunun esastan reddi doğru olmadığından kararın davalı K2 mirasçıları yararına bozulması uygun bulunmuştur.

SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davalı K2 mirasçıları vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile Antalya Bölge Adliye Mahkemesi 7. Hukuk dairesinin 16.11.2020 tarih ve 2019/1080 Esas, 2020/870 Karar sayılı kararının kaldırılarak İlk Derece Mahkemesi kararının davalı K2 mirasçıları yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde temyiz eden K2 mirasçıları K4, K3 ve K5'a iadesine,6100 sayılı HMK 373. madde hükümleri gözetilerek dosyanın ilk derece mahkemesine, karardan bir örneğin ise bölge adliye mahkemesi hukuk dairesine gönderilmesine, 22.12.2021 gününde oy birliğiyle karar verildi.