ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE, AYIBIN GİDERİLMESİ BEDELİ, AYIBIN ORTAYA ÇIKMASINDAN İTİBAREN DAVA AÇILMASI İÇİN GEREKEN MAKUL SÜREDEN SONRAKİ MAHALLİ PİYASA RAYİÇLERİ İLE HESAPLANMASI GEREKİR.

“Arsa payı karşılığı inşaat yapım ve eser sözleşmelerinde ayıplı imalât halinde seçimlik hakkın ayıbın giderim bedeli olarak kullanılması halinde giderim bedelinin ayıbın ortaya çıkmasından itibaren dava açılması için gereken makul süreden sonraki mahalli piyasa rayiçleri ile hesaplanması gerekir. Piyasa rayiçlerinin içerisinde KDV ve yüklenici kârı da bulunacağından bunların ayrıca hesaplanarak bedele dahil edilmesi mümkün değildir. Yaptırılan delil tespitleri ve mevcut delillere göre ayıbın 2013 yılında ortaya çıkıp giderim bedeli hesaplamasının 2013 yılı mahalli piyasa rayiçleri ile hesaplanması gerektiği anlaşılmaktadır.”

Mahkemesi: Asliye Hukuk Mahkemesi

Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün temyizen tetkiki taraf vekillerince istenmiş ve temyiz dilekçelerinin süresi içinde verildiği anlaşılmış, eksiklik nedeniyle mahalline iade edilen dosya ikmâl edilerek gelmiş olmakla dosyadaki kağıtlar okundu gereği konuşulup düşünüldü:

KARAR:

Dava, arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince davacı arsa sahiplerine bırakılan 3 adet dükkan niteliğindeki bağımsız bölümlerde ortaya çıkan gizli ayıp giderim bedelinin tahsili istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne dair verilen karar, taraf vekillerince temyiz edilmiştir.

1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre taraf vekillerinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.

2-Yaptırılan delil tespitleri, alınan bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre davacı arsa sahiplerine bırakılan 3 adet dükkanın zeminlerinden gelen suların sızması sonucu ayıplı imal edildiği, ayıbın gizli ayıp niteliğinde olduğu, süresinde ayıp ihbarının yapıldığı ve davacı arsa sahiplerince 6098 sayılı TBK'nın 475. maddesi ayıbın varlığı halinde iş sahibine tanınan seçimlik haklardan onarım giderini talep etme seçimlik hakkının kullanıldığı anlaşılmaktadır.

Davacı tarafça çeşitli mahkemelerde dava ve ihtilâf konusu ayıplı imalâtla ilgili delil tespitleri yaptırılmıştır. ... 1.Asliye Hukuk Mahkemesinin 2013/20 D. iş sayılı tespit dosyasında bilirkişi durum tespiti yapıp giderim bedelini hesaplamamış, ... 8. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/7 D. iş sayılı delil tespit dosyasında bilirkişi ayıpların giderim bedelini 6.000,00 TL olarak hesaplamış, ... 7. Asliye Hukuk Mahkemesi 2014/13 D. iş sayılı delil tespit dosyasında bilirkişi ayıbın giderim bedelini 6.800,00 TL olarak hesaplamış, ... 4. Asliye Hukuk Mahkemesi 2014/25 D. iş sayılı delil tespit dosyasında davacıların delil tespiti talebini reddetmiş, ... 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2015/51 D. iş sayılı delil tespit dosyasında alınan bilirkişi raporunda ayıbın giderim bedelinin 90.250,00 TL olacağını hesaplamışlardır.

Mahkemece mahallinde yapılan keşfe bağlı olarak düzenlenen bilirkişi kurulu raporunun değerlendirme bölümünde taşınmazda yapılan incelemede taraflar arasında ihtilâfa sebep olan su akıntısının giderilmiş olduğu belirtildikten sonra tespit raporu, projeler ve davacı tarafından ibraz edilen faturalardan yararlanıldığı belirtilerek hangi yıl olduğu açıkça gösterilmeksizin ayıbın ortaya çıktığı tarih itibariyle piyasa rayiçleriyle bedel 52.508,00 TL bulunup buna %18 KDV de eklenerek davacı alacağı 61.929,00 TL hesaplanmıştır. Taraf vekillerince bu rapora itiraz edilmesine rağmen mahkemece yeniden bilirkişi incelemesi yaptırılmasına ve ek rapor alınmasına gerek görülmeksizin ve birbirinden farklı delil tespit raporları da bulunmasına rağmen gerekçesi de gösterilmeksizin alınan bilirkişi raporuna itibar edilerek dava sonuçlandırılmıştır.

Arsa payı karşılığı inşaat yapım ve eser sözleşmelerinde ayıplı imalât halinde seçimlik hakkın ayıbın giderim bedeli olarak kullanılması halinde giderim bedelinin ayıbın ortaya çıkmasından itibaren dava açılması için gereken makul süreden sonraki mahalli piyasa rayiçleri ile hesaplanması gerekir. Piyasa rayiçlerinin içerisinde KDV ve yüklenici kârı da bulunacağından bunların ayrıca hesaplanarak bedele dahil edilmesi mümkün değildir. Yaptırılan delil tespitleri ve mevcut delillere göre ayıbın 2013 yılında ortaya çıkıp giderim bedeli hesaplamasının 2013 yılı mahalli piyasa rayiçleri ile hesaplanması gerektiği anlaşılmaktadır.

Az yukarıda da değinildiği üzere davadan önce birden fazla davacı tarafça yaptırılmış farklı sonuçlara ulaşan delil tespit raporları bulunduğu gibi hükme esas alınan bilirkişi raporu da delil tespit raporlarından farklıdır. Mahkemece 6100 sayılı HMK'nın 281/2. maddesi hükmünce ek rapor alınması mümkün olmasına ve taraf vekillerince itiraz edilmesine rağmen 281/3. maddesi gereğince yeniden bir bilirkişi incelemesi de yaptırılmamıştır.

Bu durumda mahkemece öncelikle hükme esas alınan raporu düzenleyen bilirkişi kurulundan raporlarında hangi yılın mahalli piyasa rayicini esas aldıklarını göstermek, farklı bir tarihi esas almışlarsa 2013 yılı mahalli piyasa rayiçleri ile KDV ve yüklenici kârı eklenmeksizin giderim bedelini hesaplamak, delil tespit dosyalarını da teker teker irdeleyip bunlara katılma ve ayrılma gerekçelerini de açıklamak ve taraf vekillerinin itirazlarını da karşılayacak biçimde gerekçeli ve denetime elverişli ek rapor alınıp, davanın sonuçlandırılması, ek raporun yeterli görülmemesi halinde HMK 281/3. maddesi uyarınca gerçeğin ortaya çıkması için yeniden oluşturalacak teknik bilirkişi kurulundan gerekçeli ve denetime elverişli rapor alınıp sonucuna uygun bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile davanın kısmen kabulü doğru olmamış, kararın bozulması uygun görülmüştür.

SONUÇ: Yukarıda 1. bentte açıklanan nedenlerle tarafların diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulü ile hükmün taraflar yararına BOZULMASINA, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davacılara, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalıya geri verilmesine, karara karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme isteminde bulunulabileceğine 05.11.2018 gününde oybirliğiyle karar verildi.