ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİNDE MAKTU OLARAK KARARLAŞTIRILAN KİRA TAZMİNATININ UZUN SÜRELİ GECİKMELERDE DAHİ GEÇERLİ OLACAĞININ KABUL EDİLMESİ DÜRÜSTLÜK KURALINA VE HAKKANİYETE AYKIRIDIR.
SOMUT OLAYDA, SÖZLEŞMEDEKİ İŞİN SÜRESİ DE DİKKATE ALINDIĞINDA KARARLAŞTIRILAN MAKTU KİRANIN BİR YIL SÜREYLE GEÇERLİ OLACAĞININ KABULÜ OLAYIN ÖZELLİĞİNE DE UYN DÜŞECEKTİR.
Yargıtay 15. Hukuk Dairesi T. 20.07.2009 E. 2008/4993 K. 2009/4456
“Sözleşmeyle konulan kira tazminatı, edimin zamanında yerine getirilmesini güvence altına almak amacı taşımaktadır. Böyle bir şart konulmamış olsaydı alacaklı daha iyi durumda olacaksa, şartın amacı da gerçekleşmemiş olacaktır. Ayrıca sözleşmede asıl olan borcun sözleşme şartlarına uygun ve zamanında yerine getirilmesidir. İfanın uzun süreli olarak yerine getirilmemesi hali tarafların sözleşmeden bekledikleri bir durum değildir. O halde maktu olarak kararlaştırılan kiranın uzun süreli gecikmelerde dahi geçerli olacağının kabul edilmesi yukarıda açıklanan nedenlerle, tarafların sözleşmeden bekledikleri yarar ile iyiniyet kuralları ve hakkaniyete aykırıdır.”
Yukarıda tarih ve numarası yazılı hükmün duruşmalı olarak temyizen tetkiki davalı F1 Konut Yapı Kooperatifi vekili tarafından istenmiş olmakla duruşma için tayin edilen günde davacılar vekili gelmedi. Davalı Kooperatif vekili avukat K1 geldi. Temyiz dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşıldıktan ve hazır bulunan davalı avukatı dinlendikten sonra vaktin darlığından ötürü işin incelenerek karara bağlanması başka güne bırakılmıştı. Bu kere dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra işin gereği konuşulup düşünüldü:
KARAR:
Dava ve birleşen davada arsa sahiplerince, davalı yüklenici kooperatif ile aralarındaki satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesindeki inşaata başlama ve bitiş tarihlerinin tespiti, sözleşmedeki maktu kirayla ilgili maddesinin uyarlanarak yükseltilmesi ve tahsili talep edilmiş, mahkemece davaların kabulüne dair verilen karar, davalı kooperatif vekilince temyiz edilmiştir.
1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle yasaya uygun gerektirici nedenlere ve özellikle delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde görülmemiş, reddi gerekmiştir.
2-Bir kısım davacıların murisi K2 ile davalı kooperatif arasında Sivas 1. Noterliği’nde 19.01.1996 tarih ve 01696 yevmiye nosu ile Düzenleme Suretiyle Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedilmiştir. Diğer arsa sahipleri tarafından da davalı yüklenici kooperatife sözleşme kapsamında tapu devirleri yapılmak suretiyle sözleşme taraflar için geçerli ve bağlayıcı hale gelmiştir.
Sözleşme hukukunda temel koşul, tarafların sözleşmeden doğan yükümlülüklerini kararlaştırılan şekil ve zamanda yerine getirmek zorunda olmalarıdır. Sözleşme kurulduktan sonra, şartlarda değişiklik ortaya çıksa bile, kural olarak yanlar sözleşme gereğini aynen yerine getirmekle yükümlüdür. Temel kural budur ve bu kurala “ahde vefa” (söze bağlılık) ilkesi denilmektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde arsa sahibinin sözleşmeden doğan hakkı, inşaatın zamanında bitirilip teslim edilmesini istemektir. Yüklenicinin edimini zamanında ifa etmemesi nedeniyle arsa sahibinin gecikmeden kaynaklanan kira tazminatını talep ise kanundan doğan bir haktır (BK.106/I. mad.).
Yüklenicinin edimini zamanında ifa etmemesi halinde talep edilebilecek olan kira tazminatı teslimde gecikilen her ay için ödenecek bir miktar paradır. Taraflar sözleşmeyle kira tazminatı miktarını belirleyebilecekleri gibi böyle bir düzenlemenin bulunmaması halinde istenebilecek gecikme tazminatı mahkemece rayiçlere göre belirlenir.
Arsa sahibinin, karşı yanın edimini zamanında yerine getirmesi amacıyla sözleşmede kararlaştırılan kira parası ile gecikmenin süresine bakılmaksızın bağlı kalacağının kabul edilmesi, edimini sözleşmeye göre tam ve eksiksiz olarak zamanında yerine getirmeyen yüklenicinin uzun süreli gecikmelerde sözleşmede kararlaştırılan ve zamanla rayiçlere göre düşük kaldığı anlaşılan kira (gecikme) tazminatı ile sorumlu tutulmasının iyiniyet kuralları ile bağdaştığı kabul edilemez.
Sözleşmeyle konulan kira tazminatı, edimin zamanında yerine getirilmesini güvence altına almak amacı taşımaktadır. Böyle bir şart konulmamış olsaydı alacaklı daha iyi durumda olacaksa, şartın amacı da gerçekleşmemiş olacaktır. Ayrıca sözleşmede asıl olan borcun sözleşme şartlarına uygun ve zamanında yerine getirilmesidir. İfanın uzun süreli olarak yerine getirilmemesi hali tarafların sözleşmeden bekledikleri bir durum değildir.
O halde maktu olarak kararlaştırılan kiranın uzun süreli gecikmelerde dahi geçerli olacağının kabul edilmesi yukarıda açıklanan nedenlerle, tarafların sözleşmeden bekledikleri yarar ile iyiniyet kuralları ve hakkaniyete aykırıdır. Maktu gecikme tazminatının uzun süre tarafları bağlamayacağı kabul edildikten sonra, kararlaştırılan bu miktarın hangi süre ile yanları bağlayacağı sorununa gelince; kat karşılığı inşaat sözleşmelerinde işin yapım süresi genellikle birkaç yıl olup, çok uzun bir zamana yayılmamaktadır.
Somut olayda, sözleşmedeki işin süresi de dikkate alındığında kararlaştırılan maktu kiranın bir yıl süreyle geçerli olacağının kabulü olayın özelliğine de uygun düşecektir.
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya gelince; taraflar arasındaki 19.01.1996 tarihli sözleşmeye göre işin ifası süresi 36 ay olup, sürenin ruhsat tarihinden başlayacağı kabul edilmiştir. Ancak yüklenici ruhsat almadan işe başlamış, ruhsat daha sonra 30.11.1999 tarihinde alınmıştır. Sözleşmenin 2. maddesi hükmü karşısında sürenin inşaata fiilen başlandığı 01.06.1997 tarihinden hesaplanması ve sürenin bitim tarihinin 01.06.2000 olarak belirlenmesi doğrudur. Sözleşmenin 2. maddesinde gecikme halinde, her ay için daire başına 4.000.000 TL (4,00 TL) kira olarak ödeneceği öngörülmüş ise de, davacılar makul süre olan bir yıl için bu bedele katlanmak zorundadır.
Bu durumda mahkemece gecikme tazminatının ilk yıl için sözleşmeyle kararlaştırılan maktu bedel üzerinden, sonraki süre için ise bilirkişilerce belirlenen rayiç kira üzerinden ve davacılar talebi de nazara alınarak hüküm altına alınması gerekirken, tüm gecikme süresi için rayiç kira esas alınarak hesaplama yapılması doğru olmadığı gibi K3 tapuda malik olup, sözleşmede arsa sahibi olarak yer aldığı halde, davada taraf olmadığından, arsa sahiplerine verilecek dairelerin tamamı üzerinden kira bedeli hesabı ile hüküm altına alınması, ayrıca 14.01.2004 tarihinde asıl, 02.11.2004 tarihinde birleşen davanın açıldığı dikkate alınmaksızın kabul edilen tüm alacağa dava tarihinden faiz yürütülmesi de doğru olmamış, kararın bozulması uygun bulunmuştur.
SONUÇ: Yukarıda 1. bendde açıklanan nedenlerle davalının diğer temyiz itirazlarının reddine, 2. bent uyarınca kabulü ile hükmün davalı yüklenici kooperatif yararına BOZULMASINA, 625,00 TL duruşma vekâlet ücretinin davacılardan alınarak Yargıtay duruşmasında vekille temsil olunan davalı Kooperatife verilmesine, ödediği temyiz peşin harcının istek halinde temyiz eden davalı F1 Konut Yapı Kooperatifi’ne geri verilmesine, 20.07.2009 gününde oyçokluğuyla karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Yanlar arasındaki 19.01.1996 tarihli ve 01696 yevmiye numaralı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin (2) maddesi hükmü “verilecek olan daireler inşaat ruhsatı alındıktan sonra 36 ay içerisinde teslim edilecektir. Daireler süresinde teslim edilmez ise, teslim edilemeyen daireler için aylık daire başına 4.000.000 (dörtmilyon) TL kira ödenecektir.” şeklindedir.
Davada, sözleşmenin bu hükmünün uyarlanmasıyla aylık gecikme tazminatının (kira) (50.00) TL olarak davalıdan tahsili istenmiştir. Mahkemece, bu yöndeki davacı talebi kabul edilerek 41.100,00 TL gecikme (kira) tazminatının davalı yükleniciden tahsiline karar verilmiştir.
Türk öğreti ve uygulamasında, sözleşmenin yapılmasından sonra umulmayan bir neden (Emprevizyon nazaryesi) akdin ifasını taraflardan biri için çok ağırlaştırmışsa Türk Medeni Kanunu’nun 2. maddesine dayanılarak, sözleşmede uyarlama ile ilgili bir hüküm olmasa bile, hakimin sözleşmeyi TADİL veya UYARLAYABİLECEĞİ kabul edilmektedir (Y.H.G.K. 03.02.1988 T. 1987/11-411 K. ve 1988/66 Karar sayılı ilâmı). Ancak, hukuk sistemimizde Borçlar Kanunu’nun 19. maddesindeki buyurucu hükümlere aykırı olmamak koşuluyla irade özgürlüğü ve sözleşme serbestisi sınırları içinde taraflar, diledikleri gibi sözleşme yapabilirler. Sözleşme ilkesine egemen olan ve öncelikle uyulması ve uygulanması gereken hükümler sırasıyla amir hükümler ve amir hükümlere aykırı olmamak kaydıyla tarafların kararlaştırmalarıdır. Az yukarıda değinildiği üzere; kural olarak hukukumuzda sözleşmeye bağlılık ilkesi egemendir ve tarafların irade uyuşumu gerçekleşince sözleşmeye de bağlı kalmaları asıldır.
Ancak, emprevizyon (beklenmeyen durum) ilkesi uyarınca, sözleşme yapıldığında karşılıklı edimler arasında mevcut olan denge sonradan koşulların olağanüstü değişmesiyle büyük ölçüde tarafların biri aleyhine katlanamayacak derecede bozulabilir. Bu durum adaletsizliğe dönüşmüşse taraflar artık o sözleşme ile bağlı tutulamazlar. Çünkü, sözleşmenin işlem temeli çökmüş, sözleşmede kendiliğinden bulunan sözleşme adaleti bozulmuş, taraflar bu durumlar için bir tedbir almamış ve böylece sözleşmede bir boşluk oluşmuştur. İşte hakim bu boşluğu sözleşmenin anlamına ve taraf iradelerine önem vererek yorum yolu ile ve dürüstlük kuralına uygun olarak dolduracaktır. Hakimin sözleşmeye müdahalesiyle sözleşmenin yorum yoluyla düzeltilmesi ve değişen hal ve şartlara uyarlanması daha çok ve önemli ölçüde kısa süreli sözleşmelerde değil ve fakat uzun ve de sürekli borç ilişkilerinde sözkonusu olabilir. Diğer yandan, beklenilmeyen hal kuralının uygulanabilmesi için diğer şartların yanında sözleşmedeki edimlerin henüz ifa edilmemiş olması gerekmektedir. Uyarlama, ancak ileri dönük olarak yapılabilir ve geçmişe yönelik olarak hakim sözleşmeyi TADİL edemez veya UYARLAYAMAZ. Çünkü, sözleşmeye hakimin müdahalesinin istenmesine ilişkin dava tarihine kadar, tarafların yüklendikleri edimlerinin karşılıklı yerine getirilmesinde iradelerinin uyuştuğu ve aynı zamanda yüklenilen borçların kendisinden istenebilir olduğunu da onaylamış sayılacakları kabul edilmektedir.
Özetle açıklanan bu hukuksal çerçeve dahilinde somut olay değerlendirildiğinde; gecikme tazminatı kapsamında, yanlarca kararlaştırılan kira tazminatını belirleyen sözleşme hükmünün geçmişe etkili sonuç doğurur şekilde tadil olunarak uyarlandığı görülmektedir. Kira tazminatı davası yönünden mahkeme kararı, yukarıda açıklanan “uyarlama” şartlarına aykırıdır. Teslimde temerrüdün gerçekleştiği tarihten dava tarihine kadarki sürede, ancak sözleşme hükmüne göre tazminata hükmedilebilir. Kararın bu yönden de bozulması gerektiği görüşünde olduğumuzdan, kira tazminatına yönelik davalının temyiz itirazlarının da kabulü gerekir. Davalının buna ilişkin temyiz itirazının reddine dair sayın çoğunluğun kararına katılmıyoruz.
