Yazlık İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası

1. Yazlık İhtiyacı Tahliye Sebebi Sayılır mı?

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesine göre; kiraya veren, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa kira sözleşmesini dava yoluyla sona erdirebilir.

Bu ihtiyaç yalnızca sürekli ikamet edilen konutlar için mi geçerlidir? 

Cevap hayırdır. Yargıtay uygulamasında, yazlık konut ihtiyacı da belirli şartlar altında tahliye sebebi olarak kabul edilmektedir.

2. Yazlık İhtiyacı Neden Geçerli Sayılmaktadır?

Kural olarak, geçici ve süreklilik göstermeyen ihtiyaç tahliye sebebi oluşturmaz. Çünkü kanunda aranan gereksinim, gerçek ve zorunlu bir kullanım ihtiyacını ifade eder.

Ancak Yargıtay, günümüz yaşam koşullarını dikkate alarak yazlık ihtiyacını sürekli konut ihtiyacının tamamlayıcısı olarak değerlendirmiştir. Yaz aylarında düzenli ve öngörülebilir biçimde kullanılan bir yazlık konut, belirli şartların varlığı halinde gerçek ve samimi bir ihtiyaç olarak kabul edilmektedir. (1)

Bu nedenle kiraya veren ; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu, kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için yazlık konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açabilir.

3. Yazlık İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davasının Şartları

Yazlık ihtiyacı nedeniyle tahliye kararı verilebilmesi için taşınmazın yalnızca davacı tarafından “yazlık” olarak nitelendirilmesi yeterli değildir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına göre taşınmazın iki temel özelliği birlikte taşıması gerekir:

• Muhit İtibarıyla Uygunluk: Taşınmazın bulunduğu bölgenin yazlık kullanıma uygun bir mevkide olması gerekir.
  
  
• Mimari Yapı İtibarıyla Uygunluk: Taşınmazın mimari özelliklerinin yazlık konut niteliğinde olması şarttır. Bu unsurlar incelenmeden, sadece ihtiyaç iddiasına dayalı olarak tahliye kararı verilmesi isabetsiz kabul edilmektedir.
  Taşınmazın mimari özelliklerinin yazlık konut niteliği taşıması şarttır.
  Bu unsurlar araştırılmadan yalnızca ihtiyaç iddiasına dayanılarak tahliye kararı verilmesi Yargıtay tarafından isabetsiz kabul edilmektedir.
  Bunun yanında, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kiraya veren tarafından ispatlanması gerekir. Süreklilik göstermeyen geçici ihtiyaçlar tahliye sebebi sayılamaz. Henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaçlar da tahliye gerekçesi oluşturmaz. Ayrıca ihtiyaç yalnızca dava açıldığı tarihte mevcut olmakla kalmamalı; yargılama süresince de devam etmelidir. (2)
  
  

4. Yargıtay Uygulamasında Yazlık İhtiyacının Samimi Kabul Edildiği Haller

Yargıtay kararlarında yazlık ihtiyacının samimi kabul edildiği bazı durumlar şunlardır:

• Yurt dışında yaşayan kişilerin yaz tatillerinde Türkiye’ye geldiklerinde kalacak yerlerinin bulunmaması ve akrabalarının yanında kalmak zorunda olmaları halinde, kendi taşınmazlarında kalma istekleri doğal ve samimi kabul edilmiştir. (3)
• İstanbul gibi yoğun şehirlerde çalışan kişilerin hafta sonları ve yaz aylarında dinlenme amacıyla yazlık konutu kullanmak istemeleri, tanık beyanlarıyla desteklendiğinde geçerli bir ihtiyaç olarak değerlendirilmiştir. (4)
• Yurt dışında yaşayan bir kimsenin vatan ve akraba özlemi duyması, çocuklarının Türk örf ve geleneklerinden kopmamasını istemesi doğal karşılanmıştır. Otel veya akraba yanında kalmanın zorlukları dikkate alınarak, Türkiye’ye geldiklerinde kalacak yer ihtiyacı samimi kabul edilmiştir. (5)

Neticesi itibariyle, yukarıda belirtilen şartların sağlanması halinde yazlık konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açılması mümkündür.

Ancak bunun için: taşınmazın yazlık niteliği taşıması, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, ihtiyacın yargılama boyunca devam etmesi gerekmektedir.

Her somut olay kendi koşulları içinde değerlendirilir. Bu nedenle dava açılmadan önce hukuki durumun ayrıntılı biçimde analiz edilmesi önem taşımaktadır.

(1) Yargıtay, Hukuk Genel Kurulu, E. 1992/157, K. 1992/272, T. 29.04.1992: "Burdaki konut ihtiyacı geçici olmayıp sürekli bir ihtiyaçtır. Bunca senelik uygulamalarda bu doğrultuda sürdürülmüş, geçici ihtiyaç tahliye sebebi kabul edilmemiştir. Ancak yazlık ihtiyaçları için ayrıcalık tanınmış, bu günkü yaşam tarzında yazlık ihtiyacı sürekli konut ihtiyacının devamı olarak kabul edilmiştir. Bu kabuldeki temel unsur hem muhit itibarı ile hemde mimarı yapı itibari ile taşınmazın yazlık niteliğinde değilse yazlıklar için kabul edilen ayrıcalığın uygulanması mümkün değildir. Olayda bu esaslar incelenmeden tahliye kararı verilmesi isabetli görülmemiş, hükmün bozulması gerekmiştir."

Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/13336, K. 2015/39, T. 12.01.2015: "Yasada öngörülen ihtiyaç devamlılık arz eden bir ihtiyaç olup, geçici ihtiyaç tahliye nedeni olarak kabul edilmemiştir. Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle davacı yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibraz etmiş bu konuda tanıklar dinlenmiştir. Dinlenilen davalı tanıkları davacının iddiasını doğrular mahiyettedir. Öte yandan tahliye davasında kiralananın muvazaalı iktisap edildiğine ilişkin savunmaya itibar edilemez. Açıklanan bu nedenlerle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir."

(2) Yargıtay, 3. Hukuk Dairesi, E. 2019/4864, K. 2019/9109, T. 13.11.2019: "İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyengeçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir."

(3) Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/11127, K. 2012/13591, T. 17.10.2012: "Taraflar arasındaki uyuşmazlık ihtiyaç iddiasının samimi olup olmadığı noktasındadır. Bu konuda toplanan delillerden, dinlenen tanık beyanlarından ihtiyaçlının yurt dışında çalıştığı yaz tatillerinde Türkiye’ye geldiğinde kalacak yeri olmadığından akrabalarının yanında misafir olarak kaldığı dava konusu evi de bu maksatla aldığı anlaşılmaktadır. Bu durumda yurt dışında oturan davacının tatilde Türkiye’ye geldiğinde kendi evinde oturma isteği olağan karşılanmalı, ihtiyaç iddiasının kanıtlandığı kabul edilmelidir. Açıklanan nedenle ihtiyaç iddiasının gerçek, samimi ve zorunlu olduğu kanıtlandığından kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir."

(4) Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/13336, K. 2015/39, T. 12.01.2015: "…kendisi ve eşinin İstanbul da çalıştıklarını 3 çocuklarının bulunduğunu, İstanbul’un çalışma stresinden kurtulmak ve çocuklarının dinlenmeleri için hafta sonları ve yaz aylarında yaşamak için taşınmazı satın aldıklarını, zaten kiralananın davalı tarafından da yazlık olarak kiralandığını belirterek kiralananın tahliyesini talep etmiştir… Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/13336, K. 2015/39, T. 12.01.2015: "Ancak uygulamada yazlık ihtiyacı yaşam biçimi olarak sürekli konut ihtiyacının bir devamı olarak nitelendirilmiştir. Bu ilkeden hareketle davacı yazlık ihtiyacına yönelik delillerinin ibraz etmiş bu konuda tanıklar dinlenmiştir. Dinlenilen davalı tanıkları davacının iddiasını doğrular mahiyettedir. Öte yandan tahliye davasında kiralananın muvazaalı iktisap edildiğine ilişkin savunmaya itibar edilemez. Açıklanan bu nedenlerle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir."

(5) Yargıtay, 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/5810, K. 2012/8832, T. 13.06.2012: "Kendisi, oğlu ve hamile olan oğlunun eşinin birlikte yakınlarının evinde, ya da otel veya motel türü bir yerde tatil geçirmelerinin zorluğu aşikardır. Yıllarını yurt dışında geçirmiş olan kimsenin, yurt ve akraba özlemi duyacağı çocuklarının da mümkün olduğu oranda vatanından ve Türk örf ve geleneklerinden kopmamalarını arzu edeceği gayet doğal görünmelidir. Davalı kiracı bunun aksini kanıtlamak için herhangi bir delil de göstermiş değildir. Bu durumda, davacının ve oğlunun içerisinde bulunduğu özel şartlar itibariyle, yıllık tatillerini geçirmek üzere Türkiye'ye geldiklerinde kalmak üzere, açılan tahliye davasında ihtiyacın gerçek ve samimi olduğunun kabulü gerekir. Mahkemece tahliyeye karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir."